A transação de um imóvel pode parecer complexa , no entanto, com as orientações é viável realizar uma negociação segura e tranquila . De acordo com Weydson Oliveira, responsável pelas Operações Jurídicas de Compra e Venda da empresa QuintoAndar, o início do processo envolve a formalização da compra através de um contrato entre as partes envolvidas .
Oliveira argumenta que, ao contrário do aluguel, onde as pessoas podem se comparar com várias imobiliárias com abordagens diferentes, na compra e venda é viável identificar um padrão. Isso se dá porque o Código Civil de 2002 e a Lei 13.786/2018 estabelecem os requisitos mínimos que devem ser cumpridos nesse tipo de transação. Para garantir a transparência do negócio e o cumprimento dos acordos acordados , é aconselhável que as partes utilizem os serviços de uma propriedade imobiliária como proposta . Confira a seguir as principais questões sobre o assunto e as orientações fornecidas pelo especialista:
Após o comprador e vendedor chegarem a um consenso sobre a proposta comercial de compra, esse acordo é formalizado através do compromisso de compra e venda, que é assinado por todas as partes envolvidas. O principal objetivo deste documento é estabelecer e regular as futuras condições da transação, tais como valores, forma e prazo de pagamento, data de transferência de posse, pendências a serem resolvidas, e quaisquer outros acordos considerados necessários pelas partes. Mesmo sem a capacidade legal de transferir a propriedade do imóvel, o compromisso é fundamental para garantir a segurança de todas as partes até a conclusão da transação, quando o “Contrato Definitivo” é registrado na matrícula.
Após a assinatura do compromisso, acontece o levantamento documental e análise técnica das certidões, tanto do imóvel como do vendedor, também conhecida como Diligência Imobiliária. Essa etapa é importante para garantir a segurança da transação e das partes envolvidas e, por isso, é altamente recomendável contar com um advogado ou outro profissional especializado no assunto. O próximo passo é providenciar a Escritura Pública de Compra e Venda no Cartório de Notas, mediante apresentação dos documentos necessários e agendamento prévio. Os interessados podem entrar em contato com o cartório onde o trâmite será realizado para confirmação dos documentos obrigatórios, bem como os valores que devem ser pagos no momento da solicitação. Vale pontuar que esse documento só deve ser providenciado quando o imóvel é comprado à vista. No caso de aquisições envolvendo financiamento imobiliário, a Escritura Pública é substituída pelo Contrato de Financiamento emitido pela instituição financeira, que possui as mesmas prerrogativas da Escritura Pública de Compra e Venda.
Portanto, este é o documento que formalizará oficialmente a transação do imóvel financiado. Após o registro destes documentos, a transferência de propriedade estará concluída e o negócio não poderá ser concluído. Quando existe apenas o compromisso de compra e venda, é possível as partes distratarem a transação após a sua assinatura, de acordo com as condições estabelecidas no contrato. Já no Contrato de Financiamento ou Escritura Pública, não existe essa possibilidade após a conclusão dos documentos.
2 – O que é preciso ter em mãos para celebrar o Compromisso de Compra e Venda ou Escritura Pública?
Documentação do imóvel. É extremamente importante conferir este documento, além de informações como matrícula e certidão negativa de débitos, entre outras. Isso vale também para imóveis com vagas de garagem com matrícula autônoma (registro em matrícula separada do imóvel).
Descrição correta. É preciso constar no contrato todas as informações incluídas como endereço, extensão, localização, confortos, garagem, número de matrícula e cartório correspondentes e qualquer outra informação adicional importante.
Prazo e forma de pagamento. Estes itens têm que estar documentados no contrato, inclusive se houver utilização de financiamento bancário ou FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).
Dados de transferência da posse (entrega das chaves). Prezando pela segurança, a recomendação é que a posse do imóvel seja sempre posterior ao registro da matrícula, mas esta decisão também é negociável e o foro acordado será formalizado no Compromisso de Compra e Venda.
Motivos de rescisão. Como visto acima, existe a possibilidade de abuso, desde que esteja previsto em contrato em quais condições isso poderá ocorrer.
Documentação do comprador. Também são importantes para a validade do negócio. Por isso, é fundamental que seja solicitado o documento de identidade e a certidão de estado civil atualizado de todas as partes.
Documentação do vendedor. Embora os documentos pessoais do vendedor sejam solicitados para adequação do compromisso, no caso do QuintoAndar eles são essenciais para a etapa da Diligência Imobiliária, em que a análise documental ocorrerá de forma mais detalhada, com uma equipe especializada no tema, garantia, transparência e segurança a todos. O objetivo é antecipar os possíveis problemas que podem gerar, no pior cenário, o enquadramento da transação.
3 – Como funciona o registro no cartório?
Com o contrato definitivo em mãos, o comprador deverá reunir os documentos necessários para o registro: documento de identidade, comprovante de recolhimento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) – que deverá ser pago até o dia em que a escritura para assinada – e certificações negativas do imóvel. O comprador deve protocolar o pedido de atualização da matrícula no cartório em que o imóvel esteja registrado.
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